수익 부동산의 상속등기 비용 — 시세와 절약의 요령 【2026년판】
이 글의 핵심 요약
- 상속등기 비용은 등록면허세(평가액의 0.4%) + 서류 취득비 + 사법서사 보수의 3요소로 구성됩니다.
- 구체 시산으로는 단독주택(평가액 2,500만엔) 합계 약 19.5만~23.5만엔 수준 — 셀프 신청이라면 약 3만~10만엔까지 내려갑니다.
- 수익 부동산이라면 등록면허세를 임대 사업의 필요경비에 산입할 수 있는 경우가 있습니다 — 자가 상속과의 큰 차이입니다.
임대 중인 수익 물건을 상속했을 때, 피할 수 없는 첫 수속이 상속등기입니다. 2024년 4월부터 의무화되어 「나중에」가 통하지 않게 되었습니다. 이 글에서는 법무국·국세청·사법서사회연합회의 공식 자료를 기준으로, 비용의 3요소, 구체 시산, 절약 포인트 2가지, 그리고 수익 부동산만의 세무상 취급까지 정리합니다.
1. 의무화로 무엇이 바뀌었나
- 2024년 4월 1일부터 상속등기 신청이 의무화 — 부동산 취득을 안 날부터 3년 이내 신청이 필수입니다.
- 유산분할이 성립한 경우에는 성립일부터 3년 이내에 분할 내용을 반영한 등기가 필요합니다.
- 정당한 이유 없는 위반은 10만엔 이하의 과료 대상입니다.
2. 비용의 3요소
| 요소 | 내용 · 기준 |
|---|---|
| ① 등록면허세 | 고정자산세 평가액 × 0.4% — 평가액 2,500만엔이라면 10만엔 |
| ② 서류 취득비 | 호적등본 450엔 · 주민표 300엔 · 고정자산평가증명서 300엔 등 (지자체 예시) — 총액 기준 약 1만~3만엔 |
| ③ 사법서사 보수 | 법정 일률 가격 없음 — 사법서사회연합회 앙케트(2024년 3월)의 표준 케이스(토지 1필·건물 1동·평가액 1,000만엔·상속인 3명) 평균 74,888엔 |
3. 구체 시산 — 2가지 모델
| 항목 | 단독주택 (평가액 2,500만엔) | 구분 맨션 (평가액 1,500만엔) |
|---|---|---|
| 등록면허세 (0.4%) | 10만엔 | 6만엔 |
| 서류 취득비 | 약 1.5만엔 | 약 1.5만엔 |
| 사법서사 보수 | 약 8만~12만엔 | 약 7만~10만엔 |
| 합계 | 약 19.5만~23.5만엔 | 약 14.5만~17.5만엔 |
스스로 수속하는 경우에는 보수가 빠져 약 3만~10만엔 정도까지 내려가지만, 수익 물건은 권리 관계·임차인 대응이 얽히기 쉬워 전문가 의뢰가 실무적입니다.
4. 절약의 2가지 포인트
- ① 등록면허세의 면세 조치 — 평가액 100만엔 이하의 토지는 상속에 의한 소유권 이전 등기에 한해 2027년 3월 31일까지 등록면허세가 면세됩니다. 지방의 소규모 토지가 섞인 상속에서 특히 유효합니다.
- ② 법정상속정보증명제도 — 무료로 인증문 첨부 일람도를 필요 통수만큼 교부받을 수 있어, 호적등본 사본 비용을 줄이고 복수 기관(법무국·은행·증권사 등) 제출을 한 번에 처리할 수 있습니다.
5. 수익 부동산만의 세무 — 경비 산입이라는 차이
포인트 — 수익(임대 중) 부동산이라면 상속등기의 등록면허세를 임대 사업의 필요경비에 산입할 수 있는 경우가 있습니다(국세청 No.2215). 평가액 2,500만엔 물건의 등록면허세 10만엔이 경비로 인정되면, 그만큼 부동산소득의 과세 대상이 줄어듭니다. 자가 상속에는 없는, 수익 물건만의 메리트 — 다만 적용 조건은 개별 사정에 따르므로 세리사 확인이 필수입니다.
정리
수익 부동산의 상속등기 비용은 등록면허세(0.4%) + 서류비(1만~3만엔) + 사법서사 보수(표준 케이스 평균 약 7.5만엔)의 3층 구조로, 평가액 2,500만엔 단독주택이라면 합계 약 20만엔 전후가 기준입니다. 절약 수단은 100만엔 이하 토지의 면세 조치(2027년 3월까지)와 무료의 법정상속정보증명제도 — 그리고 수익 물건이라면 등록면허세의 경비 산입 가능성까지 확인하세요. 의무화(3년 이내 · 과료 10만엔 이하) 시대에는 「언제 하나」가 아니라 「어떻게 싸고 빠르게 하나」가 질문입니다. 세무 취급은 세리사, 등기 실무는 사법서사와 조기에 설계하시기 바랍니다.
참고 자료 (공식 출처)
- 도쿄법무국 「相続登記が義務化されました」 — https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html
- 법무성 「相続登記の申請義務化に関するQ&A」 — https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
- 국세청 「No.7191 登録免許税の税額表」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 법무국 「相続登記の登録免許税の免税措置について」 — https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html
- 일본사법서사회연합회 「司法書士の報酬」 — https://www.shiho-shoshi.or.jp/about/remuneration/
- 일본사법서사회연합회 「報酬アンケート結果 (2024년 3월)」 — https://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2024/11/2a2e2c594bc4cd9ff2ca0f6d916db85e.pdf
- 법무국 「法定相続情報証明制度について」 — https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000013.html
- 국세청 「No.2215 固定資産税、登録免許税又は不動産取得税」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2215.htm
- 세타가야구 · 신주쿠구 · 요코하마시 (증명서 수수료 예시)