도쿄·가나가와 임대료 인덱스 2026년 10월판 — 구별 성약 임대료와 전월비
이 글의 핵심 요약
- 2026년 8월 성약 기준, ㎡단가 중앙값은 도쿄도 4,594엔/㎡ · 가나가와현 3,096엔/㎡입니다.
- 전년 동월비는 도쿄 +10.0%, 가나가와 +11.4% — 두 지역 모두 두 자릿수 상승이며, 성장률은 가나가와가 앞섭니다.
- 다만 구별 온도차가 커서 신주쿠구 +5.5%부터 가와사키시 미야마에구 −7.2%까지 — 「도쿄 전체」가 아니라 구 단위로 봐야 합니다.
임대 경영과 매입 판단의 토대는 「지금 실제로 얼마에 성약되고 있는가」입니다. 이 글에서는 민간 성약 데이터 집계(게재가가 아닌 확정 임대료 기준)를 바탕으로, 2026년 8월 시점의 도쿄·가나가와 임대료 수준과 추세, 구별 온도차, 그리고 읽는 법의 주의점까지 정리합니다.
1. 2026년 8월의 수준 — 한 표 정리
| 지표 (2026년 8월 성약) | 도쿄도 | 가나가와현 |
|---|---|---|
| ㎡단가 중앙값 | 4,594엔/㎡ | 3,096엔/㎡ |
| 전월비 | +3.0% | +3.3% |
| 전년 동월비 | +10.0% | +11.4% |
| 임대료 중앙값 | 13.50만엔 | 9.20만엔 |
| 인하 발생률 * | 29.7% | 25.3% |
| 성약 건수 | 40,759건 | 4,631건 |
* 인하 발생률 = 모집 개시 시 임대료보다 낮게 성약된 비율. 상승 국면에서도 약 4건 중 1건 이상은 모집가보다 깎여서 성약된다는 뜻으로, 「부르는 값」과 「받는 값」의 차이를 보여 주는 지표입니다.
2. 추세 — 24개월간 꾸준한 우상향
직근 24개월의 추이를 보면, 도쿄도의 ㎡단가 중앙값은 2024년 9월 3,912엔 → 2026년 8월 4,594엔으로, 가나가와현은 같은 기간 2,699엔 → 3,096엔으로 올라왔습니다. 일시적 반등이 아니라 2년에 걸친 추세적 상승이며, 수준은 도쿄가 높지만 성장률은 가나가와가 앞서는 구도입니다. 임대 포트폴리오를 짤 때 「수준의 도쿄 × 성장의 가나가와」라는 분산의 관점이 성립하는 이유입니다.
3. 구별 온도차 — 전월비 상승·하락 톱
| 상승 톱 (전월비) | 하락 톱 (전월비) |
|---|---|
| 신주쿠구 +5.5% | 가와사키시 미야마에구 −7.2% |
| 아라카와구 +4.2% | 사가미하라시 주오구 −6.8% |
| 다이토구 +3.5% | 후지사와시 −3.3% |
| 가와사키시 다카츠구 +3.5% | 요코하마시 고호쿠구 −2.7% |
수준으로 보면 도쿄 15개 구 중 최고는 미나토구 5,679엔/㎡(최저는 스기나미구 3,875엔), 가나가와 11개 시구 중 최고는 가와사키시 가와사키구 3,721엔/㎡(최저는 사가미하라시 주오구 2,089엔)입니다. 또 1년간의 변화로 봐도 지요다구 +3.9% vs 메구로구 +12.6%처럼 괴리가 커서, 「도쿄가 오르고 있다」는 한 문장으로 내 물건의 임대료 전략을 정할 수 없다는 것이 이 데이터의 교훈입니다.
4. 투자자의 읽는 법 3가지
- 갱신·모집가 설정의 근거로 — 보유 물건이 있는 구의 ㎡단가 중앙값과 전월비를 확인하면, 갱신 시 임대료 교섭이나 신규 모집가 설정에 객관적 근거가 생깁니다.
- 인하 발생률로 강도를 본다 — 상승 추세라도 인하 발생률이 높은 시기·지역은 「모집가를 공격적으로 부르면 깎인다」는 신호입니다. 모집 전략은 단가와 인하율을 세트로.
- 수준 ≠ 성장 — 단가가 낮은 구가 성장률은 높은 경우가 있습니다(가나가와 전체가 그 예). 인컴 수익률 관점에서는 「싸고 오르는 곳」이 매력적일 수 있으므로, 수준과 변화율을 나눠서 보세요.
포인트 — 데이터의 성격
이 인덱스는 게재가(부르는 값)가 아닌 성약 데이터(확정 임대료)의 ㎡단가 중앙값이며, 평균값이 아닌 중앙값이라 극단적 사례에 덜 흔들립니다. 구별은 성약 100건 이상, 도현별은 500건 이상인 달만 집계되는 민간 정점 관측 데이터로, 공적 통계와는 집계 방식이 다르다는 점을 전제로 참고하세요.
정리
2026년 8월의 도쿄·가나가와 임대 시장은 ㎡단가 중앙값 4,594엔/3,096엔, 전년비 +10.0%/+11.4%의 뚜렷한 상승 국면입니다. 다만 구별로는 신주쿠 +5.5%부터 미야마에 −7.2%까지 온도차가 크고, 인하 발생률도 25~30%대로 「부르는 값대로 다 받는」 시장은 아닙니다. 보유·검토 물건이 있는 구의 단가 · 전월비 · 인하율 3종 세트를 정점 관측하면서, 수준(도쿄)과 성장(가나가와)을 나눠 보는 것이 임대 전략의 기본입니다.
참고 자료
- 민간 성약 데이터 집계에 의한 임대료 인덱스 (2026년 10월판 · ㎡단가 중앙값 기준 · 구별 100건/도현별 500건 이상인 달만 게재)
- 국토교통성 「不動産情報ライブラリ」 (거래 가격 정보) — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/