시부야구(渋谷区) 단독주택 매각 시세 2026 — 초메별 가격 격차와 실수취액 계산
이 글의 핵심 요약
- 시부야구 단독주택의 매물가격 중앙값은 약 1억 6,480만엔(2026년 8월 시점)입니다.
- 진구마에·쇼토 같은 최고급 에리어와 하츠다이·혼마치는 같은 시부야구라도 시세가 수 배 다릅니다.
- 본인 거주 주택이라면 양도소득에서 최대 3,000만엔 공제 특례가 있어 실수취액이 크게 달라집니다.
시부야구의 단독주택을 팔고 싶은데 얼마에 팔릴지 감이 오지 않는다는 분이 많습니다. 시부야구는 도쿄에서도 가격대의 폭이 특히 넓은 지역으로, 같은 구 안에서도 초메(町丁目)에 따라 시세가 수 배 달라지는 일이 드물지 않습니다. 이 글에서는 2026년 8월 시점의 공개 데이터를 바탕으로 시부야구 단독주택 시세를 에리어별로 정리하고, 매각 비용과 세금까지 처음 파는 분도 이해할 수 있게 설명합니다.
1. 구 전체의 기준선 — 그리고 「매물가」와 「성약가」의 구분
먼저 전체 수준입니다. 시부야구 단독주택의 매물가격 중앙값은 약 1억 6,480만엔(2026년 8월 시점)이며, SUUMO 집계로는 중고 단독주택 매각가격 상장이 약 2억 1,980만엔(건물면적 중앙값 109㎡, 토지면적 중앙값 71㎡, 축년수 중앙값 17년)으로 나타납니다. 집계 기관과 방식에 따라 수치가 다른 점에 유의하세요.
여기서 반드시 구분해야 할 것이 두 가지 가격입니다. 「매물가격」은 매도인이 시장에 공개한 희망 가격이고, 「성약가격」은 실제로 팔린 가격입니다. 매물가는 성약가보다 높게 설정되는 경향이 있으므로, 구 전체 평균만 보고 내 물건의 가치를 판단하면 크게 어긋날 수 있습니다. 출발점은 항상 내 물건이 있는 초메의 시세 확인입니다.
2. 공시지가로 보는 주택지 격차 — 최고와 최저는 2배 이상
단독주택 가격의 뼈대는 토지 가치입니다. 국토교통성이 공표한 2026년 1월 1일 시점 지가공시로 시부야구 주택지를 비교하면 다음과 같습니다.
| 지점 (주택지) | ㎡단가 (2026 공시) | 토지 70㎡ 환산 |
|---|---|---|
| 시부야 4초메 | 230만엔 | 약 1억 6,100만엔 |
| 쇼토 2초메 | 190만엔 | 약 1억 3,300만엔 |
| 센다가야 1초메 | 175만엔 | 약 1억 2,250만엔 |
| 우에하라 2초메 | 153만엔 | 약 1억 710만엔 |
| 하츠다이 2초메 | 127만엔 | 약 8,890만엔 |
| 혼마치 1초메 | 95.2만엔 | 약 6,664만엔 |
시부야 4초메와 혼마치 1초메를 비교하면 지가만으로 2배 이상, 같은 70㎡ 토지의 가치가 1억엔 가까이 달라지는 셈입니다. 단독주택 매각에서는 건물 상태 못지않게 내 토지가 어느 지가 수준의 에리어에 있는지 파악하는 것이 결정적입니다.
3. 초메별 성약 실태 — 진구마에 · 요요기 · 하츠다이
실제 성약 데이터(Conone 집계)를 보면 초메별 시장의 성격 차이가 뚜렷합니다.
- 진구마에(神宮前) — 구내 최고 시세의 에리어입니다. 230~240㎡·1990년대 축으로 20억엔 전후, 280~290㎡·2010년대 축으로 23억엔 전후의 성약이 확인되며(2025년 4분기), 일반 주택 시장이라기보다 부유층 대상의 특수 시장에 가깝습니다.
- 요요기(代々木) — 중앙값 2.4억엔, ㎡단가 211.8만엔(2026년 1분기). 다만 전년 대비 -16%로 조정 국면이며, 340~350㎡·2010년대 축 6.5억엔 전후, 70~80㎡·1980년대 축 1억엔 전후로 면적·축년수 조합에 따라 총액이 크게 갈립니다.
- 하츠다이(初台) — 중앙값 1.2억엔, ㎡단가 158.9만엔으로 구내 12개 초메 중 9위(2026년 1분기). 50~60㎡·1970년대 축은 8,000만엔대, 120~130㎡·2020년대 축은 4억엔 전후 — 같은 초메에서도 조건에 따라 5배 가까운 차이가 납니다.
포인트 — 시부야구에서는 「구 평균」은 물론 「초메 중앙값」조차 그대로 믿기 어렵습니다. 같은 초메 안에서도 축년수·면적으로 가격이 수 배 갈리므로, 내 물건과 조건이 비슷한 성약 사례를 복수 확인하는 것이 정확한 시세 파악의 핵심입니다.
4. 실수취액 계산 — 수수료·인지세·3,000만엔 공제
팔린 금액이 그대로 손에 들어오는 것은 아닙니다. 실수취액 = 매각가 − 비용 − 세금이라는 구조를 미리 알아 두세요.
중개수수료 — 법률로 상한이 정해진 성공보수로, 매각가에 요율을 곱해 산출합니다. 예를 들어 매각가 1억 6,480만엔이라면 상한은 약 500만엔 전후(세별)로, 결코 작지 않은 금액입니다. 인지세는 매매계약서를 종이로 작성할 때 부과되며, 고액 물건일수록 커지지만 전자계약을 이용하면 부과되지 않으므로 부동산회사에 전자계약 가능 여부를 확인해 볼 가치가 있습니다.
양도소득세는 매각 이익이 났을 때 부과됩니다. 다만 본인이 거주하던 집이라면 양도소득에서 최대 3,000만엔을 공제하는 마이홈 특례(국세청 No.3302)가 있어 많은 경우 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 주의할 점은 기한 요건 — 이미 이사한 옛집이라면 거주하지 않게 된 날로부터 3년이 경과하는 해의 12월 31일까지 매각해야 합니다. 이사 후 매각을 미루고 있는 분은 이 기한을 반드시 확인하세요.
정리
시부야구 단독주택 시세는 매물가 중앙값 약 1억 6,480만엔이 기준선이지만, 진구마에처럼 20억엔대 성약이 나오는 에리어부터 하츠다이 중앙값 1.2억엔까지 초메별 격차가 매우 큽니다. 공시지가 기준으로도 시부야 4초메 230만엔/㎡ vs 혼마치 1초메 95.2만엔/㎡으로 2배 이상 벌어집니다. 매각 검토의 첫걸음은 내 물건이 있는 초메의 시세와 유사 조건 성약 사례 확인이며, 비용 면에서는 중개수수료·인지세·양도소득세를 계산에 넣고 마이홈 3,000만엔 공제(이사 후 3년 기한)의 적용 가부를 조기에 점검해야 실수취액을 지킬 수 있습니다.
참고 자료 (공적·공개 출처)
- 국토교통성 부동산정보라이브러리 (2026 지가공시 · 시부야구 각 지점) — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2026/13/2026131130013.html 외
- 국세청 「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 — https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
- 국토교통성 「不動産取引に関するお知らせ」 — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
- SUUMO 「東京都渋谷区の中古一戸建て売却価格相場」 — https://suumo.jp/baikyaku/chukoikkodate/soba/tokyo/sc_shibuya/
- LIFULL HOME'S 「渋谷区の一戸建て査定・売却価格相場」 — https://www.homes.co.jp/satei/kodate/tokyo/shibuya-city/
- Conone 「渋谷区神宮前の戸建て相場」 — https://conone.jp/market/tokyo/shibuya-ku/house/jingumae
- Conone 「渋谷区代々木の戸建て相場」 — https://conone.jp/market/tokyo/shibuya-ku/house/yoyogi
- Conone 「渋谷区初台の戸建て相場」 — https://conone.jp/market/tokyo/shibuya-ku/house/hatsudai