DESIRE 유튜브 EP.06｜삿포로 기쿠스이에서 찾은 수익형 부동산, 실제 고객 호텔 매입 사례를 소개합니다!

이번 호텔이 위치한 곳은 삿포로시의 기쿠스이 지역입니다.

기쿠스이는 삿포로 중심부를 흐르는 도요히라강(豊平川) 인근에 형성된 지역으로, 삿포로의 주요 상업지역인 오도리와 스스키노에 접근하기 좋은 위치에 있습니다.

특히 이번 호텔은 삿포로 지하철 도자이선 기쿠스이역에서 도보 약 1분 거리에 자리하고 있습니다.

기쿠스이역에서 오도리역까지는 지하철로 두 정거장, 약 4분 정도 소요됩니다.

겨울철 눈이 많이 내리는 삿포로에서는 역과의 거리가 부동산의 중요한 입지 조건이 될 수 있습니다.

관광객이 여행가방을 가지고 이동하거나 겨울철 눈길을 걸어야 하는 상황을 고려하면, 역에서 가까운 숙박시설은 이용 편의성 측면에서 장점이 있습니다.

DESIRE에서도 이번 호텔의 입지를 검토하면서 이러한 접근성을 중요하게 살펴봤습니다.

일본에서 호텔 부동산을 매입한다고 하면 가장 먼저 떠오르는 고민 중 하나가 운영과 관리입니다.

특히 일본에 거주하지 않는 해외 투자자라면 호텔을 어떻게 운영하고, 예약과 고객 응대, 시설 관리 등을 어떻게 처리해야 하는지 막막하게 느껴질 수 있습니다.

이번에 소개하는 호텔은 이러한 부분을 고려한 서브리스(Sublease, 일괄 임차) 방식의 투자 사례입니다.

고객님께서 호텔 건물을 소유하고, 별도의 운영회사가 건물을 임차하여 호텔 운영을 담당하는 구조입니다.

이번 사례에서는 기존 매도인 측 회사가 매각 이후에도 호텔 운영을 이어가는 리스백(매도 후 재임차) 형태로 계약이 진행되었습니다.

즉, 고객님께서는 호텔을 직접 경영하는 대신 운영회사로부터 계약에 따른 임대료를 지급받는 방식입니다.

영상에서 소개된 주요 조건은 다음과 같습니다.

단순히 월 임대료만 계산하면 연간 2,700만 엔의 임대료가 발생하는 구조입니다.

이번 사례에서 특히 주목할 부분은 5,000만 엔이라는 보증금(시키킨)입니다.

일반적인 주거용 임대차에서는 월세 1~2개월분 수준의 보증금을 떠올리는 경우가 많습니다.

하지만 이번 호텔의 계약에서는 5,000만 엔의 보증금을 설정했습니다.

이는 월 임대료 225만 엔을 기준으로 약 22개월분에 해당하는 금액입니다.

DESIRE에서는 호텔 운영회사의 경영 상황에 변화가 발생할 가능성까지 고려해 고객님의 위험을 줄일 수 있는 계약조건을 협의했습니다.

물론 보증금이 있다고 해서 모든 투자 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

실제 보증금의 활용 가능 여부와 반환, 공제 조건 등은 계약 내용과 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

이번 호텔은 운영회사와 10년간의 계약을 체결하는 조건으로 소개되었습니다.

영상에서 설명한 계약 내용에 따르면 운영회사의 중도해지를 제한하고, 운영 실적 등을 이유로 임대료를 낮추는 협상도 제한하는 조건을 마련했습니다.

또한 계약기간이 종료되어 재계약하지 않는 경우에는 건물을 원상복구한 뒤 반환하도록 하는 내용도 포함되어 있습니다.

이러한 조건들은 고객님께서 장기간 건물을 보유하는 동안 예상하지 못한 계약 변경으로 인한 부담을 줄이기 위해 검토한 사항입니다.

다만 장기계약이 체결되었다고 해서 운영회사의 경영상 위험이나 계약 이행 문제가 완전히 없어지는 것은 아닙니다.

따라서 호텔 투자에서는 계약기간뿐 아니라 아래 항목을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

• 운영회사의 신용도
• 지급 능력
• 보증금
• 계약 종료 시 처리 조건

호텔은 일반적인 주거용 부동산과 달리 운영 과정에서 다양한 비용이 발생합니다.

공용부 전기요금, 설비 유지관리비, 급탕기 관련 비용 등 실제 운영에 필요한 항목도 많습니다.

이번 사례에서는 이러한 비용의 부담 주체도 계약 과정에서 구체적으로 협의했습니다.

※ 영상에서 설명한 주요 부담 항목입니다.

DESIRE에서는 고객님께서 매입 이후 부담하게 될 비용을 가능한 한 명확히 구분하고, 장기적인 보유를 고려한 계약조건을 마련하는 데 중점을 두었습니다.

이번 호텔은 일반적으로 떠올리는 수십 개의 객실이 있는 호텔과는 다른 형태입니다.

한 층에 한 팀이 사용하는 대형 객실을 배치한 구조로, 총 4개의 객실이 마련되어 있습니다.

영상 촬영 당시에는 공사가 약 80% 진행된 상태였으며, DESIRE에서는 실제 건물 내부를 직접 둘러보며 시설을 소개했습니다.

객실은 약 50평에 가까운 넓은 공간으로 계획되어 있으며, 여러 명이 함께 머무를 수 있는 패밀리형 숙박시설을 지향하고 있습니다.

특히 눈에 띄는 시설은 다음과 같습니다.

삿포로는 겨울철 스키와 스노보드 등 다양한 관광 활동을 즐길 수 있는 지역입니다.

이번 호텔 역시 이러한 지역적 특성을 고려하여 일반적인 소형 비즈니스호텔과는 다른 숙박 경험을 제공할 수 있도록 설계되었습니다.

넓은 공간에서 가족이나 단체가 함께 머물 수 있다는 점이 이 호텔의 특징입니다.

이번 사례에서는 매입가격 4억 엔에 대해 연간 임대료와 경비를 고려한 NET 수익률 약 6% 수준의 계약조건을 소개했습니다.

하지만 수익률이 높다는 이유만으로 좋은 투자라고 단정할 수는 없습니다.

호텔이라는 부동산의 특성상 운영회사의 경영 안정성, 숙박 수요, 계약기간, 건물 유지관리비용 등 다양한 요소를 함께 검토해야 하기 때문입니다.

DESIRE에서는 이러한 부분을 고려하여 고객님의 투자 목적과 보유 계획에 맞는 조건을 협의하고 있습니다.

지난 EP.05에서 소개한 스스키노 상업용 빌딩과 이번 기쿠스이 호텔은 서로 다른 형태의 수익형 부동산입니다.

스스키노 상업용 빌딩은 여러 임차인에게 점포를 임대하고 공실을 관리하는 방식이었다면, 이번 호텔은 운영회사와 장기 일괄 임대차계약을 체결하는 방식입니다.

두 사례 모두 영상에서 소개한 NET 수익률은 약 6% 수준이지만, 임대수익이 발생하는 구조와 확인해야 할 위험 요소는 다릅니다.

이번 영상에서는 DESIRE 고객님께서 실제로 매입하신 기쿠스이 호텔의 현장을 방문해 입지와 시설, 계약조건을 소개해드렸습니다.

영상 촬영 당시 호텔은 아직 공사 중이었지만, 완공 이후 다시 현장을 찾아 실제 운영을 준비한 호텔의 모습도 소개할 예정입니다.

DESIRE는 앞으로도 삿포로에서 실제로 중개하고 관리하고 있는 다양한 부동산을 직접 찾아가 소개해드리겠습니다.

단순한 매물 소개를 넘어 실제 거래 과정에서 중요하게 살펴봐야 할 부분들을 전달하겠습니다.